房地產行業萎靡的背后力量博弈

行業現狀：下降仍然是主旋律

2022年一季度，房地產六個維度看：

1. 房地產投資增長創了1998年以來新低；

2. 新開工面積降低22.2%；

3. 施工建設下滑21.5%；

4. 新竣工面積下降15.5%；

5. 銷售面積下降13.8%；

6. 銷售額下降22.7%。

70個大中城市，房價下跌48個。國有土地收入同比下降27.4%；房企土地購置面積同比下降40.97%。

本質原因：地方政府VS 省及以上政府的政策沖突

• 地方政府：取消限貸，限購，限售的政策，增加購房補貼，同時百家銀行參與降息；刺激房地產行業復蘇

• 國家及省級政府：控制流動性。銀行流動性的結構性調整。2021年社融總規模12.06萬億，增長1.77萬億。而住房貸款占比從去年的24.9%，下降到今年10.4%。占比下降接近2/3。另外，房企資金到位率3.8萬億，同比下降19.6%。國內融資下降23.5%，海外融資下降7.8%，自籌資金下降4.8%。整體放水，但房地產行業缺水。

主要背景：為什么地方政府與國家及省級財政沖突？

——需要從各級政府的收入結構分析。

• 地方政府的四大收入來源：

1. 一般公共事務收支，即稅收；

2. 政府性基金收支，即賣地；

3. 國有資產運營，即國企利潤上繳；

4. 社會保障收支，即社保；從結構上分析，稅收、國企利潤、社保等短期無法迅速增長，所以賣地仍然是地方政府收入短期增長的重要來源。

• 省級財政來源：主要是發債。

1. 一般性債務，即用稅收作為還款來源的債務；

2. 專項債，土地類型資產的證券化；從結構上看，2018年，一般債新增2.2萬億，專項債新增1.9萬億，基本相當；但2021年一般債新增0.8萬億，專項債新增3.46萬億，也就是說省級財政專項債依賴更大，專項債方向主要是環保，旅游、道路、基礎設施類別，但就是缺房地產專項債。

收入結構的矛盾，決定了房地產行業的博弈現狀。

未來房地產的走向取決于地市級政府與省級以上政府的博弈，目前看房地產行業已經觸底，未來是否會報復性反彈，這是個問號。借用一個中科院朋友的調侃，以前下跌都會報復式反彈，現在已經被摩擦的沒有脾氣了，心態好了，不報復了。就像我們要接受孩子的平凡一樣，接受房地產行業的平庸。

以上內容僅供房地產及周邊行業的朋友參考。如需具體深入分析，可與我方聯系。

數據來源：源哥言商